8月25日下午，济南市房地产业协会召开2020年济南房地产市场研讨会，会上发布了2020年上半年企业销售系列榜单，山东财经大学山东省房地产发展研究中心副主任孙大海博士对当前济南房地产市场运行情况进行深入剖析。

　　榜单分为企业榜和项目榜。其中，企业榜从商品房销售金额、面积、套数三方面做了TOP30排行；项目从销售金额、面积、套数三方面做了TOP30排行；商品房项目中又针对商品住宅从销售金额、面积、套数三方面做了TOP30排行。针对排行数据，孙大海做了相关解读。

　　解析一：住宅供应规模保持稳定，商办类物业供应集中放量。2020年上半年，商品房供应10.33万套，756万㎡，增幅分别为17%和11%；商品住宅供应3.7万套，473万㎡，住宅供应规模和去年同期基本持平；办公、公寓和商业的供应量较去年同期有较大幅度增长，供应面积分别为58.4万㎡、77.2万㎡和36.6万㎡，较去年同期分别增长19.9%、51.8%和21.1%。

　　解析二：住宅成交规模与去年同期基本持平，成交金额小幅下滑。2020年上半年，商品房成交7.99万套，631.5万㎡，同比下降4%，成交金额769.3亿元，同比下降7.6%，商品住宅成交3.68万套，460.9万㎡，与去年同期基本持平；成交金额614亿元，同比下降3.6%。受疫情影响，2020年一季度市场基本处于停滞状态，从3月下旬开始，随着疫情影响逐步减弱，企业陆续开放售楼处并且做了大量线上线下的推广活动，经过三年多调控积累的购房需求也开始释放。二季度月均成交量达到8800套，超出2019年月均成交量的40%。预计成交量持续回升的情况下半年仍将延续一段时间，鉴于今年面临的较大销售和回款压力，开发企业的营销活动力度也将贯穿全年，因此市场价格快速上行的可能性较小。

　　解析三：住宅存量总体可控，但区域间和区域内部各板块间存量分化明显。截至2020年6月末，济南市新建商品住宅可售套数为8.3万套，可售面积约为1120.74万㎡，按照前6个月去化速度计算，套数去化周期为13.5个月，面积去化周期为14.6个月。若按照二季度去化速度计算，套数去化周期为9.4个月，面积去化周期为10.2个月，总体处于合理可控区间。此外，同一区域内各版块存量分化也日趋明显，例如历城区的雪山片区去化周期为6.1个月。

　　解析四：企业逆势下主动调整产品和价格以适应市场变化。2020年上半年，全市商品住宅的套均总价为166.7万元（包含章丘和济阳），较去年同期下滑5.3%，套均面积125㎡，与去年同期基本持平。从具体项目来看，由于2019年下半年市场持续下行，部分企业和项目应对市场变化开始进行产品和价格调整，商品住宅成交金额排名TOP10中，有5个项目的套均面积较去年有所减小，其中公元九里套均面积降幅达20%，产品从洋房调整为高层和小高层；大华紫郡套均面积降幅为23%，产品从7层洋房调整为10-11层的小高层产品。从套均总价来看，商品住宅成交金额排名TOP10中有7个项目套均总价呈下降趋势，其中部分项目通过去精装、产品调整和直接降价的方式，套均总价降幅超过30%。

　　解析五：刚需项目和产品的市场占有率保持稳定。2020年上半年成交均价在10000元/㎡以下的项目有159个，占比达41.6%，10001-15000元/㎡的项目有104个，占比达27.2%，二者合计占比达68.8%；15001-20000元/㎡的项目有60个，占比为15.7%；20001-30000元/㎡的项目有50个，占比为13.1%；30000元/㎡以上的项目有10个，占比为2.6%。

　　解析六：商品房销售面积和金额。TOP30的企业销售金额和销售面积总量均呈下降趋势，除销售金额TOP10的入榜门槛较去年同期有所提高，其他入榜门槛有明显下降2020年上半年商品房销售金额和销售面积的总量比去年同期分别下滑57.2亿元和27万㎡，下滑幅度分别为9.2%和5.8%。除销售金额TOP10的门槛从去年同期的18.28亿元上升至20.96亿元之外，其他梯次的销售金额和面积门槛都有明显下滑，其中销售金额的下滑幅度更大。

　　2020年上半年济南房地产市场排行榜

　　榜单内容：

　　1.2020年上半年济南市商品房企业销售金额TOP30

　　2.2020年上半年济南市商品房企业销售面积TOP30

　　3.2020年上半年济南市商品房企业销售套数TOP30

　　4.2020年上半年济南市商品房项目销售金额TOP30

　　5.2020年上半年济南市商品房项目销售面积TOP30

　　6.2020年上半年济南市商品房项目销售套数TOP30

　　7.2020年上半年济南市商品住宅项目销售金额TOP30

　　8.2020年上半年济南市商品住宅项目销售面积TOP30

　　9.2020年上半年济南市商品住宅项目销售套数TOP30

　　数据采集类型：商品房、商品住宅

　　1.商品房：住宅、别墅、商务公寓、商务办公、商业、储藏室、车位等所有物业类型；

　　2.商品住宅：住宅、别墅；

　　数据采集范围：历下、市中、历城、槐荫、天桥、长清、章丘、济阳，不包括平阴、商河、莱芜区、钢城区、莱芜高新区。

　　特别说明：

　　1.对于目前市场中合作开发的项目，销售业绩计入实际操盘的企业。

　　2.重汽地产单独计算，未计入碧桂园，拟年末计入碧桂园销售业绩。

　　3.本榜单为研究机构的研究统计成果，仅供参考