回顾今年上半年济南的土拍情况，多数是以底价成交而收官。相比之下，6月11日土拍中，经十一路C地块却吸引了22家企业激烈竞价，成为“香饽饽”，出尽风头。截至目前，经十一路沿线已经吸引到绿城、远洋、祥泰、新城、保利等开发商入驻，作为老城区的成熟地段，各开发商在拿地后做足了功夫，拼户型、拼价格，这一区域的改善房市场竞争变得愈加激烈。

  阳光100国际新城：产品设计落后并不吃香

  目前，经十一路沿线有阳光100国际新城、万和府、绿城·诚园等在售楼盘。

阳光100国际新城119㎡户型图

  阳光100国际新城作为经十一路沿线体量最大、开发最早的项目，销售周期最长，因周边拥有成熟配套，市场接受度较高。目前，阳光100国际新城六期共推出1#、2#、3#住宅。在售3#楼户型区间在82-119㎡，价格区间为15700-20000元/㎡，主力户型为119㎡三室两厅一卫产品，但仅有一个卧室朝阳的小三室户型，在现在主打四面宽的市场上已并不吃香。据置业顾问介绍，不少阳光100的老业主为了和老人住的更近一点，在六期推出后选择了二次置业。资料显示，阳光100国际新城3#楼开盘当天共推出房源271套，去化110套左右，去化率未达一半。

  万和府：价格呈高开低走态势

  万和府由远洋和祥泰联合开发建设，此地块是由祥泰在2019年3月1日土拍中以底价竞得铅笔厂的2宗组团地块，包含1宗住宅、1宗商业。其中，住宅的楼面价为7022元/㎡。据消息人士透露，万和府目前主要由远洋负责操盘，营销、策划等环节都是远洋的工作人员。

万和府鸟瞰图

  万和府项目总规划有10栋住宅，其中两栋为安置房，整体容积率为3.0。值得注意的是，置业顾问在介绍时表示，除去安置房，项目其他楼座的容积率仅为2.0，置业顾问的这一说法是不是文字游戏，还需要时间来检验。

万和府沙盘图

  在万和府对外销售的8栋住宅中，8#楼、9#楼、10#楼为17层小高层，户型面积有130平米、175平米;6#楼、7#楼、11#楼为18层小高层，户型面积为130平米;5#楼、12#楼为26层高层，户型面积为110平米、140平米。

  目前，8#和11#楼已经售罄，在售的7#楼，主力户型是130㎡三室两厅两卫产品，毛坯均价为21500元/㎡，公摊23%。置业顾问表示，7#楼性价比最高，已经售罄的8#楼毛坯均价都在23000元/㎡。

  为何加推的房价反而比首开价格都低了?置业顾问表示，是集团组织的大活动，所以现在价格比以前更合适了。相信买过房子的人都听说过“首开价格最合适”这样的销售说辞，但现在的加推价格低于首开价格，难免让购房者对万和府价格产生高开低走的印象，担心自己是否买在高点上。

  绿城·诚园：价格或成同片区领跑者

绿城·诚园沙盘图

  绿城·诚园地块是绿城在2019年12月20日土拍中以总价为5.93亿元竞得，楼面价为10160元/㎡。项目总规划7栋高层，1栋25层，1栋21层，5栋17层，共354套房源，容积率2.5。项目目前在蓄客阶段，样板间还未开放，预计8月下旬首开，释放的毛坯价格区间为23000-25000元/㎡，主力户型为134㎡的四室两厅两卫产品。

  绿城·诚园与万和府在区位上所处于一条直线，但目前项目西侧的南辛庄东路属于断头路，出行只能绕行德兴东街。项目南侧与阳光100小学隔路相望，上下学期间路况想必非常拥挤。综合来看，两个项目都处于主城区，周边商业、医疗等配套已十分成熟。置业顾问表示，部分有改善需求的阳光100业主，也打算置换到绿城·诚园项目。

  2万+元/㎡或成片区价格常态

  7月23日，记者在经十一路C地块现场看到，虽然新城在今年6月11日刚刚拿地，但已有挖掘机进场施工作业。

  看回新城的拿地价格13966元/㎡，业内人士分析称，新城经十一路项目价格也将在2万+元/㎡。

  另外，在该区域内，保利于今年1月13日以10.43亿元的底价竞得五里牌坊棚户区改造项目地块，楼面价为6142元/㎡，地上最大容积率3.81。在当时的挂牌文件中可以获悉，保利不仅将承担部分安置房的建设，还将配建一个大型商业综合体。业内人士表示，在商业综合体建成后，片区内商业配套将更加丰富，而商品房价格或会受此影响而走高。

  教育成短板，未来片区发展仍被看好

经十一路安置房配套九年一贯制学校

  经十一路沿线为槐荫区和市中区的交界地段，整体商业配套十分丰富，和谐广场、欧亚大观乐活城、阳光壹佰美乐汇已经形成成熟的商业圈。交通方面，相邻的经十路作为东西主轴线，纬十二路和阳光新路作为南北主轴线，路网十分方便。而片区内最大的短板则是教育配套，虽然经十一路安置房配套的九年一贯制学校已经开工建设，但是属于片区安置配套学校，未来将由教育局划片上学。教育的短板，成为很多准购房者最担忧的问题。

  看向经十一路沿线未来的发展，业内人士分析称，片区内商业、交通、医疗等配套已经十分成熟，未来保利商业综合体建成后还将丰富片区内的商业配套。现在，各棚改项目都在进行，片区面貌正在全面提升。同时，由于地理位置的关系，经十一路沿线既有新城的活力，又有老城区的底蕴，总体来说，未来发展还是值得期待的。