15日，山东省住房和城乡建设厅发布《山东省城镇老旧小区改造技术导则(试行)》，对2005年12月31日前的城市、县城(城关镇)国有土地上建成的老旧小区的改造提供技术指导。进入老旧小区改造2.0时代后，技术导则明确了基础类、完善类和提升类改造的具体内容和要求。与以往老旧小区改造直接进行改造不同，导则明确改造要进行居民意愿调查，改啥由居民选择，而且要同步建立长效管理机制，实现物业管理全覆盖。

　　适用于2005年底前建成的老旧小区

　　将于2020年8月1日起正式施行

　　15日公布的《山东省城镇老旧小区改造技术导则(试行)》由山东省建筑设计研究院有限公司等单位编制，编号JD14-051-2020,现予以公布，将自2020年8月1日起施行。

　　今年3月省政府办公厅印发的《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》提出，到“十四五”末，在确保完成2000年前建成的老旧小区改造基础上，力争基本完成2005年前建成的老旧小区改造任务，建设宜居整洁、安全绿色、设施完善、服务便民、和谐共享的“美好住区”。

　　《实施方案》也明确我省老旧小区改造将因地制宜制定改造标准，制定《全省老旧小区改造提升技术导则》，分基础、完善、提升三类，对老旧小区和周边区域的改造内容进行丰富和提升。而此次公布的《山东省城镇老旧小区改造技术导则(试行)》(后简称《导则》)正是我省推进老旧小区改造的重要工作。《导则》分为总则、术语、基本规定、基础类改造内容、完善类改造内容、提升类改造内容、组织实施、长效管理八个部分，还附上了《老旧小区改造居民意愿调查表》《老旧小区改造方案》《老旧小区改造居民满意度调查表》。

　　导则适用于2005年12月31日前在城市、县城(城关镇)国有土地上建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区，重点是2000年前建成的小区。不包括拟对居民进行征收补偿安置或者拟以拆除新建(含改建、扩建、翻建)方式实施改造的住宅。

　　并明确老旧小区改造坚持政府引导、市场运作、因地制宜、协同改造，多方参与、共同缔造，完善机制、专项治理的原则，树立“全周期管理”意识，着力探索老旧小区治理新路子。

　　在摸底调查的基础上，逐级生成县(市、区)、市、省老旧小区改造总体计划(2020-2025)和分年度计划，科学确定改造项目及时序。

　　征求居民意愿确定改造内容

　　长效管理实现物业管理全覆盖

　　《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》提到老旧小区分为基础、完善、提升三类，对老旧小区和周边区域的改造内容进行丰富和提升。此次公布的导则则进一步明确了这三类改造如何推进，即基础类改造内容应坚持应改尽改;完善类改造内容，应坚持尊重群众意愿、能改则改;提升类改造内容，应坚持立足小区及周边实际条件积极推进，发挥财政资金引导作用，吸引社会力量以市场化方式参与改造及后期运营。

　　此外，涉及历史文化街区、文物保护单位及历史建筑的老旧小区改造应符合现行国家标准《历史文化名城保护规划标准》GB/T 50357及山东省有关历史文化街区管理的规定。

　　老旧小区改造坚持共同缔造原则，广泛发动群众共谋共建共管共评，实现改造成果共享。该《导则》专设居民意愿调查与诊断评估一节，细化了老旧小区改造如何进行前期调研和征求居民意见。

　　街道办事处负责组织对辖区内2005年12月31日前建成的住宅小区进行摸底调查和初步评估，并应广泛征询小区居民意见。将摸底调查、初步评估及征询意见结果作为确定老旧小区改造范围和改造内容的依据，初步确定拟改造小区名单，报县(市、区)、市批准后实施。

　　街道办事处应对拟改造小区开展前期调研工作时，要调研居民需求，包括住户现状满意度，对基础类、改善类、提升类等改造内容需求，对引进专业物业管理需求及缴费承受能力。

　　老旧小区改造项目应建立城建档案资料和地下管线竣工测绘资料，整理归档老旧小区改造项目相关资料，确保改造项目资料完整，并按相关要求及时移交到当地城建档案馆和地下管线管理机构。

　　改造提升后如何保持?《导则》明确老旧小区改造应同步建立长效管理机制，推行社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会、物业服务企业共商事务、协调互通的“四位一体”机制，形成“党建引领、社区抓总、各方联动、企业先行”物业管理工作格局。

　　老旧小区改造之初即应落实物业管理模式，根据业主意愿，创新社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等联动协调机制，实现物业管理全覆盖。

　　基础类改造

　　单元防盗门、直饮水、预留5G建设需求可以有

　　其中，基础类改造满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容，主要是建筑物修缮、水电气暖、管线规整、光纤、排水、道路、绿化、照明、环卫、消防、安防、拆违拆临等，突出解决基础设施老化、环境脏乱差问题。

　　老旧小区不少是开放式小区，而且单元楼没有防盗门。同时，水电气暖等管网有的老化，有的难以满足新增需求，此外，有的老旧小区绿化率低。这些都是基础类改造内容，如何改《导则》都进行了明确。

　　住宅楼应结合现场情况设置单元防盗门，宜配置门禁系统。给水管道使用年限较长，存在跑、冒、滴、漏现象，阀门锈蚀、漏水，二次供水设施不符合相关卫生和安全标准等情形时，应进行改造、修复或更换。供水管网改造应选用供水安全、结实耐久、节能节水的管道及设备;当条件允许时，可实施直饮水工程，提高用水品质。小区业主用水应分户计量，分户水表宜相对集中读数，且宜设置于户外;对设在户内的水表宜采用远传水表或IC卡水表等智能化水表。

　　供配电改造前应对原有建筑电气系统现场勘察， 根据用电负荷和使用要求进行设计。供电改造应实行一户一表计量方式，采用智能电能表，满足阶梯电价及分时计费需求。

　　老旧小区通信设施改造应避免重复建设，宜采用光纤入户的接入方式进行改造。光纤到户通信设施工程的改造设计，应满足多家电信业务经营机构平等接入、用户自由选择电信业务经营者的要求。通信网络应满足居民日常生活及智慧住区应用需求，并预留新一代业务发展的容量，以满足小区未来网络升级及5G建设需求。

　　燃气管道增设或改造应由具备相应资质的专业经营单位实施。老旧小区燃气改造应实现“一户一表”。

　　老旧小区内供热管网管道、管件、换热设施等有损坏、超期使用的应进行维修或更换;管道、管件、换热设施应符合国家现行相关标准的规定。

　　建设标准低、使用时间长、堵塞破损的排水管道及附属设施，应进行局部维修或整体更换，并接入市政管网。排水系统应采用雨污分流。

　　老旧小区宜根据现状进行绿地改造，采用集中与分散、大小相结合的布局方式，适当增加公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地、道路绿地等面积。可采取多点分布以及立体绿化等方式改善居住环境，人均公共绿地面积不宜低于现行国家标准《城市居住区规划设计标准》 GB 50180相应控制指标的70%。

　　老旧小区的消防设施配置也进行了明确。住宅楼每层的公共部位建筑面积超过100㎡时，应设置1具1A的手提式灭火器，每增加100㎡时，增配1具1A的手提式灭火器。

　　在安防上，老旧小区改造应结合小区管理周界合理设置视频安防监控系统、楼宇(可视)对讲系统、出入口控制系统、电梯对讲通话系统，停车库(场)管理系统等安防设施。

　　部分老旧小区是开放式小区，不过，进行改造后，小区出入口、楼栋出入口、地下车库出入口等位置宜按照要求设置出入口控制设备。出入口控制系统必须满足紧急逃生时人员疏散的相关要求。当发生火灾或需紧急疏散时，人员不使用钥匙应能迅速安全通过。

　　完善类改造

　　配物业用房重新规划建设停车位(场、库)

　　完善类改造包括满足居民改善型生活需求和生活便利性需要的改造内容，主要是社区党群服务中心、社区和物业用房、建筑节能改造、加装电梯、停车场(库、位)、文化休闲设施、体育健身设施、无障碍及适老化改造等。

　　物业管理与服务用房的设置应符合山东省物业管理的相关规定，规模应结合物业服务区域的总建筑面积确定，可按照不小于物业服务小区总建筑面积的2‰配置。可通过购置、改建、扩建小区闲置房屋，利用小区空闲地、拆违拆临腾挪用地新建物业管理与服务用房，为小区居民提供物业、快递、购物等服务。

　　老旧小区改造应遵循易识别、易到达、无障碍、保安全的原则，对小区无障碍及适老化设施环境进行评估，对不满足现行国家标准要求的应根据小区实际情况进行改造。无障碍和适老化改造应重点针对道路、坡道、单元入口、台阶、扶手，以及公共厕所、电梯、停车场(库)等进行。

　　老旧小区非机动车停放设施或停放点可就近设置于居住街坊出入口附近，宜小规模、分散布置，可按照每套住宅配建不少于1辆配置;停车棚面积可按照0.8 m2/辆～1.2 m2/辆的标准配置。宜在适当位置配置电动自行车充电设施，并应采取防雨、防雷、防火等安全防护措施，配备灭火器材。

　　在停车难的问题上，有条件的老旧小区应根据现状条件重新规划、建设停车位(场、库)，增加停车位数量，提高停车场地利用率，实现功能分区合理，交通组织安全、便捷、顺畅。有条件的宜进行生态化改造设计，实现绿地与停车相结合。鼓励有条件的老旧小区建设地下车库、立体停车库(位)，增设新能源汽车充电桩，或预留电力容量并预设充电桩布线条件及接口。

　　针对快递收件需要，《导则》明确改造应清理楼道内散乱的信报箱，安装智能信包箱、快递柜，满足小区居民投递和寄递需求。

　　有条件的老旧小区改造时宜结合小区实际情况，合理设置文化休闲设施，宜结合小区居民年龄结构、人口数量确定设置规模，可通过购置、置换、租赁、借用等方式进行设置。鼓励与社区党群服务中心、社区服务用房等设施联合建设。

　　提升类改造

　　养老托幼社区食堂智慧住区满足更高需求

　　提升类改造包括丰富社会服务供给和提升居民生活品质的改造内容，主要是养老、托育、医疗、家政、商业设施以及智慧住区等。

　　改造应充分考虑社区养老需求，健全养老服务设施，鼓励通过购置、置换、租赁闲置房屋，引入专业化、连锁化养老服务机构。

　　按照普惠优先、安全健康、属地管理、分类指导的原则，综合考虑居民需求，科学规划，合理布局，健全托育设施。托育设施的服务半径不宜大于 300m。设置规模宜根据适龄儿童人口确定，鼓励通过购置、置换、租赁闲置房屋，引入专业化、连锁化托育机构。

　　宜按照区域卫生规划的要求，健全医疗卫生设施，补齐卫生防疫短板。鼓励发展社区“互联网+医疗健康”模式，助推智慧社区发展。

　　应结合社区服务设施(场地)实际情况设置家政服务网点。家政服务网点应管理有序、运营高效。

　　应根据小区实际设置社区食堂，为小区居民特别是老年人提供助餐服务。社区食堂宜按照五分钟生活圈居住区的服务半径设置，可结合小区社区服务站、文化活动站等服务设施联合建设。可通过改造提升原有食堂、新建中央厨房、社区老年食堂、社区助餐服务点，以及集中配餐、送餐入户等模式，为社区居民提供多样化服务。

　　老旧小区改造宜按照前瞻性、可操作性、可扩展性的原则建设智慧住区。建设小区物业管理信息系统，综合利用互联网、移动终端、视频监控等信息化手段，对小区人员、车辆、建筑、设备等进行数字化管理，实现设施运行、维修管理、公共秩序维护、房屋信息管理、环境管理等信息化，提高物业管理水平。