5月9日，上海市人民政府正式发布了新版《上海市土地交易市场管理办法》（下称《办法》），并已于5月1日起实施，其中新增的诚信管理条款引发市场关注。

  该《办法》明确指出，依法限制或禁止失信主体以直接或间接方式参与上海市土拍竞价，意味着失信企业将有可能被逐出上海土拍市场。

  新规新增诚信管理条款

  具体来看，《办法》规定：“根据市场主体分类分级的动态信用状况，通过信用信息档案和交换共享机制，依法限制或禁止失信主体以直接或间接方式参与本市建设用地使用权出让活动，强化对市场主体的监管，推进土地交易市场信用体系建设，构建公平诚信的市场环境。”

  从文本来看，所谓“失信主体”理论上讲不仅包括存在失信记录的房地产企业，也包括其他类型的法人跟自然人。换言之，任何企业和个人一旦在诚信记录上出现污点，都有可能被列入限制名单当中。新《办法》中也限制了企业“以直接或间接方式参与”，意味着这些企业以投资入股、合作开发等方式在上海拿地都可能被列入监管，进一步收紧了失信房企在上海拿地的渠道。

  北京金诉律师事务所地产律师王玉臣分析，政府对失信企业的限制由来已久，此次新规的出台应该是社会征信体系建设在土地出让环节中的进一步明确。这也意味着新规可能具有溯及既往的效用，即新规出台之前存在失信记录的企业可能都属于被限制的对象。而房地产业杠杆率普遍较高，不少房企现金流紧张，违约风险较大。因此，新规的出台有利于一些信誉良好、资本雄厚、现金流好的头部房企在上海拿地。

  易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进则分析称，最近几年上海出现了很多违规拿地的现象，包括资金来源不当、竞拍过程不当等，从诚信建设的角度看，土拍新规有助于后续土地交易的规范化，并为全国其他城市的土地交易市场产生借鉴意义。

  房企失信风险正在攀高

  据《国际金融报》记者观察，目前上海本地房企大多诚信记录良好，在信用问题上违规的风险不大。但从全国来看，随着房地产行业周期下行，拿地成本上升、房价滞胀、毛利率下滑成为趋势性现象，各大房企之间的竞争压力日趋增大，不少房企因债务违约或存在诸如伪造证明、哄抬房价、“五证不全”销售等违法违规行为被列为失信企业。

  例如，今年已经有泰禾、中庚等房企及其掌门人或因违规担保或因陷入借贷纠纷而被列入失信名单；不久前，中海、万科、华润等头部房企在上海陷入“围标”风波，诚信记录或将出现污点；再加上去年旭辉集团就曾曝出过因遭到监管而被暂停拿地的传闻，可见失信风险在房地产行业中正呈现出逐步攀高的态势。

  在业内人士看来，一旦土地供应因企业诚信记录有问题而被“断炊”，那么这些企业的产业链和现金流的持续运转将会受到巨大影响，甚至攸关生死。

  上海中原地产分析师卢文曦认为，房地产企业违法违规本身就应该受到重罚，新规的出台有利于规范各大房企的拿地动作，是件好事。不过，其实过去政府对失信企业拿地一直都有处罚，但均以罚款为主，真正实施拿地限制的案例到目前为止还不多。而失信行为的定义面宽广，企业稍有不慎就有可能被列入失信名单当中。因此，新规具体该如何操作还有待出台更多的执行细则，是否会严格执行也有待观察。